地下车库的产权界定分析
 
一 主要法律依据
1 《民法典》第275条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
注意：优先看业主与开发商之间的合同约定。
2 《人民防空法》规定
人防工程（部分地下车库属于人防工程）平时可由投资者使用管理，收益归投资者所有，但战时归国家统一调配。
注意：人防车位不能买卖，只能租赁（最长20年）。
二 地下车位的常见类型及权属分析
 
三 如何判断地下车位是否属于业主
1 查看购房合同

• 如果合同明确地下车库未计入公摊面积，且开发商保留产权，则归开发商。
• 如果合同未提及，需进一步查规划文件。

2 核查规划审批文件
2.1 开发商在报建时，若地下车库是独立产权（有独立规划许可证），则不属于业主共有。
2.2 如果地下车库面积计入公摊，则业主在购房时已分摊成本，应归全体业主所有。
3 人防车位的特殊规定
3.1 开发商不能出售，但可出租（最长20年）。
3.2 收益一般归开发商或物业，但部分地方规定需与业主分成。
四 常见争议问题
1 开发商卖车位，业主该买吗？

• 如果车库产权清晰（有独立产权证），可以购买。
• 如果车库属于人防工程或公共区域，则购买合同可能无效。

2 物业收取停车费合理吗？
2.1若车归开发商，物业可代收租金或管理费。
2.2 若车库归业主共有，收益应归全体业主（需业主大会决定用途）。
3 业主如何维权
3.1 若开发商违规出售共有车位，可向住建部投诉或起诉。
3.2 若物业私吞停车费收益，可要求公开账目并返还业主。